Scheiden en de eigen woning

Een scheiding roept vaak veel vragen op. Een veel gestelde vraag is: “Wie blijft er wonen in het huis na de scheiding? Dit hangt van veel factoren af. Waar wonen de kinderen straks en wie heeft de primaire zorg? Wie kan na de scheiding wat betalen? Hoe zit het met de emotionele gehechtheid aan deze woning?

Naast de emotionele waarde die een huis heeft, is een koophuis ook gewoon iets dat geld waard is. Niet alleen moet er dus bepaald worden wie er blijft wonen. Ook moet er worden afgesproken hoe dit onderling wordt verrekend.

Ben je op zoek naar een volledige en heldere overzicht van wat er bij een scheiding op je af komt? Download dan hier het gratis eBook “Alles over scheiden” van Samen Uiteen Mediation.

De vier opties bij een scheiding met koophuis

Bij een koophuis zijn er globaal gezien vier opties:

1. Één van jullie neemt het koophuis over
2. Jullie verkopen het huis aan een derde
3. Één blijft wonen, maar jullie blijven samen eigenaar (onverdeeld laten)
4. Het huis blijft jullie eigendom en wordt verhuurd aan derden

Hieronder wordt elke optie toegelicht.

Optie 1: één van jullie neemt het koophuis over

Het is verstandig om eerst samen te bepalen wat de woning waard is. Vervolgens is het de vraag of het voor één van jullie financieel haalbaar is om de woning alleen over te nemen.

Hoe kan je weten of je de woning kunt overnemen bij scheiding?

Bij het overnemen van het koophuis, neemt één van jullie de totale hypotheekverplichting over. Of dit mogelijk is, is totaal afhankelijk van de medewerking van de hypotheekverstrekker. Deze besluit uiteindelijk of zij hiermee akkoord gaan of niet. Ook is het eventueel mogelijk om een geheel nieuwe hypotheek af te sluiten.

Plan bij ons vrijblijvend een adviesgesprek. We nemen dan samen de mogelijkheden door. Na afloop weet je in de meeste gevallen al meteen of het financieel haalbaar is of niet.

Wat moet er formeel geregeld worden bij overname van een koopwoning?

Tijdens het huwelijk waren jullie samen eigenaar van de woning en ook samen aansprakelijk voor de hypotheek. Deze beide zaken moeten nu overgaan op naam van één van jullie. Lees hieronder hoe.

De ander ontslaan uit hoofdelijke aansprakelijkheid

Hierbij is het van belang dat de koper de aansprakelijkheid voor de hele hypotheekschuld op zich neemt en de ander hiervoor niet langer aansprakelijk is. Als de koper bij dezelfde bank blijft, kan dat door middel van een schriftelijk stuk van de bank. Deze ‘akte van ontslag’ kost vaak enkele honderden euro’s en wordt uiteindelijk door jullie bij de notaris ondertekend. Je hoeft dan niet naar de notaris om de hypotheekakte te veranderen. Dat is wel zo als er bij een andere bank een nieuwe hypotheek wordt genomen.

De woning overzetten op één naam

Het op één naam krijgen van woning kan alleen door een ‘akte van verdeling’ bij de notaris. Het is gebruikelijk dat alle noodzakelijke aktes (hypotheek, ontslag en verdeling) tijdens één afspraak bij de notaris worden ondertekend. Jullie hoeven dus niet drie keer langs.

Optie 2: jullie verkopen het huis aan een derde

Als jullie de woning gaan verkopen, kan je naar een makelaar gaan om de verkoop te begeleiden. Voordat jullie dit doen is het handig om goede afspraken te maken.

Mogelijke fiscale gevolgen bij verkoop van de koopwoning

Zodra één van beiden de woning heeft verlaten, kan dit op termijn fiscale gevolgen hebben. Jullie mogen namelijk tot twee jaar na het verlaten van de woning nog beiden de hypotheekrente blijven aftrekken. Is na twee jaar de woning nog niet verkocht, dan komt de aftrek van hypotheekrente voor de helft te vervallen. Jullie netto maandlasten nemen daardoor toe.

Optie 3: één blijft wonen, maar jullie blijven samen eigenaar (onverdeeld laten)

De woning blijft van jullie samen en één van jullie blijft er wonen. Deze opties wordt meestal gekozen in het belang van de kinderen. Stel dat jullie geen van beiden financieel in de mogelijkheid zijn om de woning over te nemen. Wel vinden jullie het belangrijk dat de kinderen een tijd lang in de vertrouwde omgeving kunnen blijven. Dan is onverdeeld laten een optie.

Juridische en fiscale consequenties van onverdeeld laten

Het onverdeeld laten van de woning

• Jullie blijven beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Betaalt je partner de hypotheek niet, dan komt de bank het geld ook bij jou verhalen.
• Diegene die vertrekt, kan niet of minder makkelijk zelf een eigen woning kopen. Dit komt doordat de hypotheek nog op zijn of haar naam staat en de bank dit deel in mindering brengt.
• Twee jaar na vertrek uit de woning, kan de overwaarde in de woning belast worden in Box III bij degene die de woning heeft verlaten. Dit is een ingewikkelde materie, dus laat je hierover goed informeren bij een deskundige.
• Dit houdt tevens in dat, twee jaar na het verlaten van de woning, voor diegene de hypotheekrenteaftrek komt te vervallen. De netto maandlasten nemen daardoor fors toe.

Optie 4: het huis blijft jullie eigendom en wordt verhuurd aan derden

Het kan een optie zijn om de eigen woning te verhuren, bijvoorbeeld totdat deze is verkocht. In de praktijk gebeurt dit niet vaak. Houd bij verhuur rekening met de volgende zaken:

• De hypotheekverstrekker moet vooraf schriftelijk akkoord gaan met verhuur. Standaard staat er namelijk in de hypotheek een clausule dat jullie de koopwoning niet mogen verhuren. Doe je dit toch zonder goedkeuring, dan heeft de hypotheekverstrekker het recht om per direct de hypotheeksom op te eisen.
• Een huurovereenkomst geeft veel rechten aan de huurder, waardoor de woning lastiger verkoopbaar is. Dit betekent dus direct dat de taxatiewaarde van de woning lager wordt. Dit wordt ook wel ‘waarde in verhuurde staat’ genoemd.
• Zodra jullie de woning gaan verhuren, gaat deze fiscaal van Box I naar Box III. Dit betekent concreet dat de hypotheekrente niet meer aftrekbaar is. De huur is dan wel belastingvrij.
• Mochten jullie een nieuwe koopwoning willen aanschaffen, dan is de financiële armslag kleiner. De bestaande hypotheek van de verhuurde woning drukt namelijk op jullie hypotheekruimte.

Klik op bijgaande link voor een uitgebreid overzicht over scheiden en de woning.